2015年8月，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁分别与一些房地产企业董事长就“未来的互联网+智慧城市+房地产”话题进行了深入交流。李铁主任认为，目前国内房地产企业的发展已面临相当大的壁垒和瓶颈，迫切需要行业转型，而智慧城市将成为房地产业未来发展的新方向。以下文字为根据李铁主任即席发言的录音整理而成：

　　“立体城市”的发展方向存在壁垒，房地产行业迫切需要转型

　　当前社会上关于房地产发展趋势与机遇有许多观点，也有企业家认为房地产可以走“立体城市”道路，并试图按照“立体城市”的发展模式对未来房地产的发展方向进行探索。但事实上，“立体城市”的发展方向存在一定壁垒，并不完全符合当下的国情。表现在三个方面：第一，与地方政府的需求不一致。地方政府更愿意通过传统的卖地开发的方式来获得收益，如果城市发展单纯着眼于“立体化”，靠卖地谋得收益的途径将受到限制，利益矛盾必然会凸显。第二，与购房者的需求也不完全一致。如果城市发展片面考虑“立体化”，必然不能满足一部分居民对居住密度的差别化需求，也就是高密度和低密度之间的差别需求。往往高端人口中的白领们更青睐于低密度，这与城市“立体化”是矛盾的。第三，忽视了人口结构中不同群体消费能力的差异。在城市的人口构成中，有相当大一部分的中低端人口，正是被开发商忽视掉的群体。倘若只考虑白领这个购房群体，那么为白领服务的中低端人口怎么办？“立体化”发展带来的高密度居住社区，是中低端人口的收入能力无法支撑的。所以中国很难推广“立体城市”这种单一思路的发展模式。

　　从行业发展形势和长远角度分析，整个地产行业发展已经遇到了瓶颈，面临着转型的迫切需求。第一，传统的粗放发展模式一定要调整。粗放发展模式的表现就是通过占地搞大规模开发，走大空间、大视觉这种模式，这在房地产行业的起步阶段较为普遍。虽然目前中国的发展速度依然较快，但当前城市吸纳人口的增长速度，特别是吸纳高收入人口的增长速度，并没有我们想象得那么快，根本原因在于当前户籍制度改革、土地制度改革仍面临诸多阻碍，仍不能大刀阔爷地推行改革，在一定程度上也束缚了农村人口进城的步伐，故而新环境下的地产发展也会面临很大的局限。

　　第二，导致房地产供给结构性失衡的、由地方土地财政和房地产商共同快速推进的发展模式亟需改善。目前，大部分三四线城市已经出现了严重的供给过剩。据我们对全国一部分试点城市的调查显示，有的城市商品房积压约三五年，有些城市甚至将近十年，这也是全国很多地方普遍存在的情况。地方城市面临房地产供给严重过剩的危机，迫切要求房地产行业转型。

　　第三，在新环境下，房地产企业需要在市场竞争中提高比较优势。尽管当前供给结构普遍出现问题，一些城市在一些特定市场环境下，其房地产市场仍然存在大量需求。比如，合肥、南京这类省会城市的房子销售旺盛，而北京、上海等特大城市的房地产需求更是强劲，价格仍在攀升。那么，在这类城市的房地产市场，要占有一席之地，就更需要与诸多实力较强的房地产企业开展激烈的竞争。相比恒大、万科、绿地等实力很强、品牌很响亮、规模很大，且团队早已日臻先进成熟的企业，大多数地产开发商很可能无法占据绝对优势。所以，在这种综合实力相差悬殊的情况下，若没有新思路、新想法，那些新进入的企业很难处于竞争的优势地位。