从上世纪80年代初到2000年，可以算是“拆迁条例”时代。按照1991年发布的《城市房屋拆迁管理条例》，“任何单位或者个人需要拆迁房屋”，只要经县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准，领一张房屋拆迁许可证，就可以在他人的房屋所有权和土地使用权都没有注销的情况下，去拆别人的房子，谈判不成，可以动用强制手段。

　　拆迁条例时代的特征是：偿还历史欠债（文革十年未搞建设），重点为公共设施，注重建设效率，法制尚不健全，忽视对私人物权的保护。

　　拆迁条例时代之初，大部分项目具有改造城市功能、改善居民居住条件、建设公共福利的因素，且私人不动产数量很少，所以总的来说是受欢迎的。当时对拆迁户的补偿，以安置为主，即满足居住条件即可。但到了后期，拆迁开始面对私人不动产，拆迁后的开发有巨大商业利益，所以造成矛盾冲突日益尖锐，血拆事件时有所闻。

　　2007年物权法实施，标志着一个新时代的开始。物权法时代，强调的是对财产权利的保护，对财产秩序的维持。物权法规定了建设用地使用权是用益物权，作为可以流转的不动产权利，可以对抗所有权人，特别规定了住宅用地的使用权到期自动续期。这就意味着，虽然城市土地国有，但住宅的所有权人，享有可以不受使用期限约束的土地权利。此时拆迁单位面对的，已经不是拆迁户，而是权利人，这是一个重大的不同。

　　2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布，拆迁条例被废止，但拆迁条例时代的许多观念与做法，并没有寿终正寝。许多人带着拆迁条例时代的观念进入物权法时代，还认为城市的土地都是政府可以支配的，把城市更新作为拆迁的2.0版，这是城市更新政策抵触法律、脱离实际的重要原因。

　　眼下，一些地方正在大力推动“旧改”，其动机在我看来并不都是解决房屋老旧、改善城市配套。比如深圳这座城市很年轻，房屋并不老旧，而真正老旧危险的房屋，若没有商业价值，也不会纳入城市更新的视线。2013年1月至9月，深圳市通过城市更新供地56.5公顷，占全市供地总量91%；同期城市更新投资额257.2亿元，占房地产投资比重的42.1%，就已经说明了问题。

　　可见，一些地方的“旧改”另有动机，这个动机即挖掘城市土地潜力，弥补政府的土地收入，保持房地产开发带来的GDP。除此之外，建设面子工程也是动机之一，比如第26届世界大学生夏季运动会前，深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。

　　（作者系万科集团首席律师）